5 pasos para una mejor investigación inmobiliaria
Introducción
El propósito de Acristo Engine es simple: hacer que la investigación inmobiliaria sea más fácil y efectiva. Al aprovechar la tecnología, creamos informes completos de propiedades que no solo son detallados, sino también divertidos y fáciles de leer. Ya sea que esté utilizando nuestro software o realizando una investigación manualmente, esta guía lo equipará con pasos prácticos para analizar con confianza las propiedades y los mercados.
Paso 1: Comience con un análisis de mercado
Paso 1: Comience con un análisis de mercado
Cada propiedad existe dentro de un mercado específico, y cada mercado es único en términos de demografía y economía. Por ejemplo, comprar una propiedad en Los Ángeles, CA, es diferente a comprar una en Ocala, FL. Realizar un análisis de mercado adecuado es fundamental durante las etapas de predesarrollo, adquisición, comercialización y disposición.
La primera métrica clave que hay que entender es la relación entre la demanda y la oferta:
¿Cuántas propiedades hay disponibles?
¿Cuántos compradores o inquilinos están interesados en esas propiedades?
Ejemplo:
Suponga que está considerando una inversión en el centro de Austin, TX. Buscas en Zillow y encuentras 500 unidades de alquiler disponibles, pero los informes de noticias locales indican que habrá 1,000 nuevos trabajadores tecnológicos en el área durante los próximos seis meses. Esta alta relación entre la oferta y la demanda sugiere un fuerte mercado de alquiler, por lo que es un buen momento para invertir.
Consejo rápido:
Dirígete a Zillow y busca listados disponibles en tu área objetivo. Compare esto con los datos de población o demanda de vivienda de fuentes como el Censo de EE. UU. o HUD.
Fórmula:
Relación entre la demanda y la oferta
Ratio=Compradores o Inquilinos Potenciales/Unidades Disponibles
Una relación por encima de 1 indica una alta demanda, mientras que una relación por debajo de 1 sugiere un exceso de oferta.
Paso 2: Definir el área de mercado
Los bienes raíces son locales. Como muy local. Incluso las propiedades a solo unas cuadras de distancia pueden tener una dinámica de mercado muy diferente. Todos hemos oído hablar de "la parte buena de la ciudad", esto se aplica a la hora de definir las zonas de mercado.
Pasos para definir su área de mercado:
Comience con un radio de 3, 5 o 10 millas de su propiedad.
Considere los límites naturales y políticos (por ejemplo, ríos, carreteras o zonas escolares).
Identifique los servicios locales, los índices de criminalidad y la reputación de la comunidad.
Ejemplo:
Está buscando una propiedad en un vecindario suburbano a las afueras de Atlanta. Si bien parece prometedor, investigaciones posteriores muestran que está justo fuera del distrito para una escuela altamente calificada. Las propiedades dentro de los límites del distrito escolar se están vendiendo por un 15% más. Esta información le ayuda a refinar su área de mercado objetivo.
Consejo divertido:
Usa herramientas gratuitas como Google Maps para trazar límites e identificar grupos de servicios deseables como parques, restaurantes y transporte público.
Información procesable:
Una vez que hayas definido tu área de mercado, vuelve a visitar el Paso 1 para realizar un análisis de oferta/demanda específico para esta área específica.
Step 3: Analyze Demand and Supply
Paso 3: Analizar la demanda y la oferta
Los factores locales, como el crecimiento del empleo y la demografía de la población, son los principales impulsores de la demanda inmobiliaria. Por ejemplo, es probable que un área con cada vez más oportunidades de trabajo atraiga a nuevos residentes. Además, el análisis de la distribución de ingresos ayuda a identificar qué tipos de propiedades puede permitirse el mercado.
Dónde encontrar los datos:
Oficina del Censo de EE. UU. (para datos de población e ingresos).
MLS local o Zillow (para un suministro de propiedades comparables).
Ejemplo:
Imagine que está investigando una posible inversión en Las Vegas, NV. El censo muestra un crecimiento significativo del empleo en el sector de la hospitalidad, pero la distribución de ingresos revela que muchos trabajadores se encuentran en el rango de $40,000 a $60,000. Esto indica una fuerte demanda de unidades de alquiler asequibles en lugar de apartamentos de lujo.
Fórmula:
Tasa de absorción
Tasa de absorción = Unidades vendidas o arrendadas en un mes / Total de unidades disponibles * 100%
Una tasa de absorción alta indica un mercado fuerte, mientras que una tasa baja indica un posible exceso de oferta.
Consejo rápido:
Consulte las noticias locales o los sitios web de la ciudad para conocer los próximos proyectos de infraestructura o los anuncios de los principales empleadores, ya que pueden afectar significativamente la demanda.
Paso 4: Evaluar la propiedad
Este paso va más allá de los datos para centrarse en la propiedad en sí.
Puntos clave de evaluación:
Antigüedad y estado: ¿Cuándo se construyó el inmueble? ¿Está bien mantenido?
Características del lote: evalúe el tamaño, la forma y las restricciones de zonificación.
Proximidad a los servicios: Evalúe las tiendas, restaurantes y escuelas cercanas.
Ejemplo:
Está evaluando un pequeño edificio de apartamentos en Orlando, FL. La propiedad es más antigua, pero se encuentra a poca distancia de una popular plaza comercial y de una nueva estación de tren Brightline. Si bien puede requerir renovaciones, su proximidad a los servicios lo convierte en un fuerte candidato para los inversores de valor agregado.
Fórmula:
Puntuación de transitabilidad
Puntuación de caminabilidad = Número de servicios cercanos/Distancia a pie (en minutos)
Una puntuación alta hace que las propiedades sean más atractivas para los compradores urbanos.
Consejo divertido:
Visite la propiedad en persona (o use Google Street View) para evaluar factores intangibles como los niveles de ruido, el ambiente del vecindario o el atractivo visual.
Paso 5: Estudia a la competencia
Ahora, compara tu propiedad con otras similares en el mercado. Esto es crucial para comprender dónde se encuentra su propiedad y cómo posicionarla de manera efectiva.
Mejores Prácticas para el Análisis de la Competencia:
Concéntrese en las propiedades vendidas o arrendadas recientemente, no solo en los listados activos, ya que reflejan los precios reales del mercado.
Compare las características objetivas como el tamaño, las comodidades y el estado.
Identifique lo que puede mejorar (por ejemplo, mejores acabados o características adicionales) para que su propiedad se destaque.
Ejemplo:
Está considerando un proyecto de rehabilitación en Denver, CO. Propiedades cercanas de tamaño y antigüedad similares se han vendido recientemente por $450,000-$500,000. Si inviertes en mejoras como electrodomésticos modernos y planos de planta abiertos, puedes poner el precio del tuyo en la parte superior de la gama, o incluso más alto.
Consejo rápido:
Recuerda, no estás tratando de establecer el precio de mercado. ¡El mercado establece el precio! La entrega de una propiedad muy superior a las propiedades comparables puede dificultar su venta o alquiler.
Conclusión
La investigación de mercado no tiene por qué ser abrumadora ni llevar mucho tiempo. Con estos cinco pasos, puede recopilar información procesable y tomar decisiones inmobiliarias más inteligentes. Para aquellos que buscan ahorrar aún más tiempo, Acristo Engine simplifica el proceso al sintetizar datos confiables en informes fáciles de leer, lo que le brinda la confianza para abordar cualquier acuerdo.