Cómo conseguir propiedades subvaloradas
Cómo encontramos oportunidades... Cuando se trata de encontrar la oportunidad, hay cinco pasos principales que debemos ejecutar:
Identificar un área
Especificar una propiedad
Localizar la información del propietario
Contactar al propietario
Ejecutar el contrato
Identificar un área
Quieres encontrar un área con demanda. Una métrica que evaluamos para determinar esto es los días activos en el mercado (ADOM, por sus siglas en inglés). Propiedades vendidas con bajo ADOM indican alta demanda en el área. Una vez que establecemos nuestra área de trabajo, buscamos propiedades subvaloradas.
Queremos ver la mayoría de las propiedades con bajo ADOM al buscar áreas específicas, como se muestra arriba.
Las casillas resaltadas en rojo muestran lo que quieres ver; la propiedad VENDIDA, y el ADOM es bajo (< 30 días).
Especificar una propiedad
¿Qué constituye una propiedad subvalorada? Una excelente forma de determinarlo es encontrar el valor posterior a la reparación (ARV, por sus siglas en inglés). Para encontrar el ARV, tenemos que ubicar una propiedad comparable VENDIDA en el mercado.
Nota: Queremos asegurarnos de que la propiedad aparezca como VENDIDA. Una propiedad PENDIENTE o ACTIVA no es una comparativa.
Ejemplo de propiedad subvalorada: Dormitorios/Baños: 3/2
Pies cuadrados: 1550
Año de construcción: 1980
Precio de compra: $200k
Comentarios: Tiene un mantenimiento diferido y necesitará $30 mil en reparaciones.
Ejemplo de propiedad comparable: Dormitorios/Baños: 3/2
Pies cuadrados: 1600
Año de construcción: 1985
Precio de venta: $300k
Comentarios: Recientemente reparada. Cocina nueva, pisos y pintura.
Otro tipo de propiedad subvalorada es terreno vacante. Para calificar como subvalorado, debe cumplir con los siguientes criterios:
El terreno debe ser edificable.
El precio del terreno + costo del proyecto debe ser menor que el de las nuevas viviendas en el área.
Supongamos que un lote edificable cuesta $30 mil y las nuevas viviendas en el área se venden por $250 mil. Si sabemos que podemos construir una vivienda similar por $150 mil, eso haría que nuestro costo del proyecto sea de $180 mil, lo que lo convertiría en un trato aceptable (asumiendo que podamos venderla a $250 mil).
En este ejemplo, compramos el terreno por $21,500, sabiendo que podríamos construir la casa por $150,000. Nuestro precio de venta estimado fue de $250,000 en ese momento.
Como puedes ver, nos llevamos una grata sorpresa cuando la vendimos por $282,000. El mercado caliente nos ayudó en esta situación. Identificar al propietario Si la propiedad es una oferta fuera del mercado, queremos ubicar la información del propietario para contactarlo. Si la propiedad está en el mercado, contactaremos al agente inmobiliario que los representa.
Oferta fuera del mercado: Ubicar la información de contacto del propietario
Número de teléfono
Correo electrónico
Dirección de domicilio (se puede encontrar en el MLS)
Oferta en el mercado: Contactar al representante del propietario
Información de contacto del agente inmobiliario (se puede encontrar en el MLS)
Contactar al propietario
Una vez que tengamos la información del propietario, lo contactaremos y negociaremos un trato. En realidad, la mayoría de los propietarios no querrán vender su propiedad. La mejor forma de combatir esto es buscar muchas propiedades, obtener la información de los propietarios y contactar a todos ellos. Uno de ellos seguramente dirá que sí.
Consejo: Nos gusta acumular listas de propiedades potenciales que contienen el nombre de la propiedad, nombre del propietario y número de teléfono. Usamos el MLS, software de rastreo de números y hojas de cálculo para hacer esto.
Esta lista contiene muchas propiedades que cumplen con nuestros criterios, junto con toda la información de contacto de los propietarios.
Ejecutar el contrato
Por último, ejecutaremos el contrato y llevaremos a cabo el cierre. Este proceso tiene muchos pasos pequeños. Entre estos están:
Firmar el contrato
Abrir un expediente con la compañía de títulos
Período de inspección
Cierre
Próximos pasos:
Estas propiedades no son gratuitas, ¿cómo recaudas el dinero necesario para cerrar? En realidad, tendrás los fondos necesarios antes del cierre si sigues correctamente nuestro sistema.
Nuestra sección de FINANCIACIÓN comienza mucho antes de las negociaciones con el propietario. Si estás implementando el sistema correctamente, tendrás el dinero necesario para cerrar el trato disponible para ti.