Como hacer un análisis de construcción residencial en 20 minutos
Como hacer un análisis de construcción residencial en 20 minutos
Analiza proyectos en el tiempo que tardas en leer este post
Mi oficio es la construcción residencial. He contado esta historia muchas veces antes, pero nuestro proceso consiste en comprar un terreno, construir en él y alquilarlo o venderlo. Enjuague, repita.
Es un conjunto recurrente de acciones, lo que significa que me enfrento a un conjunto recurrente de problemas.
Entre ellos se encuentran
Decidir dónde voy a construir
Encontrar el terreno específico en el que construyo
Investigación de ventas y alquileres en el mercado
Verificación de la zonificación
Observación de las zonas inundables y los humedales
Estimación de mi presupuesto de construcción
Encontrar el mejor lugar para comer después de visitar los sitios
Entiendes el punto.
Acristo Engine
En enero de este año, llamé a mi amigo José; Es programador por naturaleza y no sabía absolutamente nada de desarrollo inmobiliario.
Yo: "Necesito crear una aplicación que me ayude a presupuestar mejor mis negocios".
José: "¿A qué te refieres con acuerdos?"
Yo: "Bueno, yo construyo casas, y necesito estimar cada costo individual y tener una idea de cuánto costará construir la casa y cuánto dinero puedo ganar con ella".
José: "¿Construyes casas?"
Comenzamos a trabajar diariamente y agregamos algunos programadores más para ayudar con diferentes componentes. José y yo trabajamos en el analizador de acuerdos, mientras que los demás trabajaron en funciones que abordarían sin problemas los problemas anteriores.
Una cosa sobre José es que no rehúye ningún desafío, incluso si no es un experto.
Yo: "¿Cómo crees que podemos conectar ChatGPT a esto para obtener interpretaciones rápidas de la información del código de construcción de estas propiedades?"
José: "Es una caja negra; solo tenemos que abrirlo".
Caja negra: un sistema o dispositivo cuyo funcionamiento interno es desconocido o inaccesible.
A lo largo de los meses, hemos desarrollado software para ayudar a los profesionales inmobiliarios a acelerar los procesos durante la tediosa tarea de la diligencia debida.
Hola Acristo Engine.
Este software de "motor" que creó mi equipo es una panacea para las tareas que describí anteriormente y más. De hecho, pudimos ajustar sus usos para muchas más situaciones y hacer que funcione para cualquier persona dentro de los EE. UU., ya sea que se encuentre en Florida o Wyoming.
Aquí es donde se encuentra Wyoming, para aquellos que se lo preguntan.
El software aún no se ha terminado y no estoy buscando venderle a nadie en esta publicación. Todavía se está cocinando en el laboratorio. Una vez que esté listo, lo escucharás aquí primero.
Planeamos implementarlo primero para seleccionar usuarios y luego dar acceso completo a todos. Hay una lista de espera, a la que puede acceder para obtener acceso anticipado en este enlace.
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Quiero mostrarte cómo analizar rápidamente un acuerdo de nueva construcción. Usa el Motor, y podrás hacerlo en el tiempo que te lleve leer este post. Sin embargo, hay muchas otras herramientas que pueden ayudarte a hacer lo mismo (solo que no tan rápido).
Step-by-Step Walkthrough
Tutorial paso a paso
Selección de terrenos
Lo primero que debes hacer es identificar dónde vas a construir y asegurarte de que puedes construir sobre él.
Lo último que desea es comprar un terreno solo para que el departamento de construcción le diga que no.
Este es nuestro proceso para identificar rápidamente el terreno adecuado:
1. Investigación de mercado y selección de ubicación
Identifique el mercado: elija el mercado en el que desea construir.
Determine el tipo de lote y la ubicación: Decida el tipo de terreno y la ubicación para la construcción. Si está construyendo casas, desea un terreno para construir proyectos residenciales. Hay muchas herramientas disponibles para ayudarlo a encontrar esta información, pero en caso de duda, simplemente llame al departamento de construcción.
2. Análisis del lote seleccionado
Una vez que encuentre algunas propiedades potenciales adecuadas para la construcción, debe realizar comprobaciones adicionales para asegurarse de que no haya señales de alerta.
Garantizar el cumplimiento: Confirme que el lote cumple con los requisitos de construcción de nuevas propiedades residenciales.
Tamaño del lote: Asegúrese de que el lote sea lo suficientemente grande para el tipo de proyecto que desea.
Número de parcela: Conserve este número; Lo necesitarás más adelante.
Uso de la tierra/zonificación: Define los estándares específicos sobre cómo se desarrollará la tierra. Si está construyendo una casa, asegúrese de que sea residencial.
Evaluar las características del lote
Zonas de inundación: Agregará costos adicionales. Consulte con FEMA y el condado para asegurarse de que su propiedad no se encuentre en una zona de inundación.
Humedales: Al igual que las zonas inundables, los humedales pueden ser un dolor de cabeza. Trate de evadir las ofertas en las zonas clasificadas de humedales.
Echa un vistazo al espacio: Usa Street View para buscar servicios públicos y tener una idea de la zona.
3. Investigación de ventas/alquileres
Una parte crucial del proceso de análisis es determinar cuánto puede vender o alquilar su propiedad en el mercado actual. Nos gustaría ver propiedades comparables a las que construiremos.
Determinación del precio de venta potencial
Defina el tipo de casa: Decida las especificaciones de su casa. ¿Qué vas a construir? (por ejemplo, 1,200-1,400 pies cuadrados, 3 dormitorios, 2 baños).
Buscar Ventas Comparables: Busca propiedades vendidas en la zona con características similares para estimar el precio de venta.
Pies cuadrados (dentro del 10%)
Dormitorios
Baños
Año de construcción (dentro de ±3 años)
Precio de venta estimado: Utilice los datos de al menos tres casas comparables y obtenga su precio de venta promedio para determinar su valor de mercado estimado.
Determinación del precio de alquiler
Investiga los precios del mercado: Encontrar comparaciones de alquiler es el mismo proceso que encontrar ventas; la única diferencia es que querrás mirar los precios de alquiler en lugar de las ventas. Además, HUD proporciona algunas sugerencias de alquiler para cada condado del país que pueden ayudarlo a tener una mejor idea.
4. Análisis
Bien, ahora tiene una propiedad de destino que desea compilar. El siguiente paso es estimar y comparar todos los costos del proyecto con su precio objetivo de venta o alquiler.
Nuestro proceso consiste en encontrar las piezas del rompecabezas y unirlas. A continuación se muestra toda la información que necesita recopilar antes de ejecutar su análisis completo
Costos de la tierra
Valor de mercado: El valor de tasación se basa en ventas comparables. Este es el precio de venta de antes. Ve con tu mejor conjetura.
Costo de compra de la tierra: El costo de la tierra.
Costos de cierre de terrenos: Honorarios legales, de título y de la ciudad durante la compra.
Costos de construcción
Alcance del trabajo (SOW): Defina el alcance, ya que formará la mayor parte de los gastos. A los prestamistas también les gusta ver una SOW organizada con todos los costos incluidos.
Costos duros: Costos en el sitio como materiales, mano de obra y equipos.
Costos blandos: Costos externos como diseño, permisos y honorarios legales.
Financiamiento (si corresponde)
Monto del préstamo: Por lo general, un porcentaje del valor de mercado tasado. Por lo general, no más del 70%
Costos de cierre del préstamo: Cargos por originación de préstamos. Esto variará entre el 3 y el 5% del monto total del préstamo.
Pagos mensuales de la hipoteca: Calcule los pagos mensuales totales. Variará de un préstamo a otro.
Sorteos: Los préstamos para la construcción se otorgan en etapas (sorteos), con cargos por cada sorteo.
Costos totales de financiamiento: Costos de cierre del préstamo, pagos mensuales de la hipoteca y retiros sumados.
Consideraciones para los inversores
Rentabilidad de los inversores: calcule las rentabilidades de los inversores en deuda (rentabilidad fija) o de los inversores en renta variable (en función del rendimiento de la operación).
5. Estrategia de salida
Una "salida" se refiere a cómo se le pagará por el trato. Con un proyecto de nueva construcción, puede decidir mantener la propiedad en alquiler o venderla.
Hay costos asociados con la "salida", esto es cuando se calculan.
Ventas
Costos de cierre de ventas: Incluya tarifas como los costos de cierre de terrenos y las comisiones de los agentes inmobiliarios (generalmente el 8% del valor de mercado).
Costos de mantenimiento: Gastos como servicios públicos, paisajismo y otros mantenimientos mientras la propiedad está a la venta.
Alquilar
Ingresos: Calcule los ingresos por alquiler en función de la investigación de mercado.
Gastos: Incluye seguros, impuestos, mantenimiento y honorarios de administración de la propiedad.
Refinanciamiento (si corresponde)
Nuevo préstamo:
Monto del nuevo préstamo: Por lo general, entre el 60 y el 80% del valor de mercado.
Interés: Fluctúa según el mercado
Plazo: Típicamente 30 años
Pagos mensuales: Calcule los pagos mensuales de la hipoteca más los gastos para obtener su pago mensual total por ser propietario de esta propiedad.
6. Interpretación de los números
Lo más importante para nosotros es determinar nuestro retorno de la inversión (ROI) para cualquiera de los dos escenarios. Para hacer esto, debes tener todos los números de las secciones anteriores y organizarlos para darte los ROI.
Números clave que debe conocer
Fondos de Déficit: Costo Total del Proyecto - Préstamo para la Construcción
Si pagó todo en efectivo, entonces sus fondos de brecha son el monto total de la operación
Sus fondos de déficit: Total de fondos de déficit menos los fondos de inversores.
Costo total del proyecto
Costo del terreno + costos de cierre del terreno + costos de construcción + costos de financiamiento + ganancias del inversionista
Interpretación de una venta
Beneficio neto: Valor de mercado - (costo total del proyecto + costos de cierre de ventas + gastos de ventas)
ROI de ventas: Beneficio neto /Fondos de brecha
(apunta al >25%)
Interpretación de la renta
Dinero en el trato: Nuevo préstamo – Préstamo para la construcción – Dinero del inversor – Beneficios del inversor – Su dinero en el trato
Nota: Sí, es probable que este número sea negativo. Eso significa que necesita ese dinero en el trato para ser dueño de la propiedad. Si el número es positivo, le sobra algo de dinero en el trato; Excelente trabajo.
Retorno de la inversión en alquiler: Beneficio anual del alquiler / Dinero en el negocio
(apunta a >12%)
El sector inmobiliario es un rompecabezas
Ahí lo tienes: un análisis rápido y sucio. Hacemos cientos de estos al año. Comparo este proceso con un rompecabezas en el que reorganizas varias piezas para que sean coherentes. ¿Su ROI es bajo? Vea qué piezas se pueden mezclar para obtener su ROI objetivo, como reducir los costos durante la construcción o aumentar los alquileres.
Un mentor me dijo una vez que si tienes que trabajar demasiado duro para que un trato funcione, probablemente valga la pena saltarlo. Tómalo con un grano de pimienta.
Adan