Fundamentos de Bienes Raíces: ¿Qué es un Developer?

El quarterback de campo del proyecto

En el sector inmobiliario, un developer inmobiliario es como el director ejecutivo de una empresa: el quarterback de campo. 

Toman las decisiones diarias críticas necesarias para garantizar el éxito. Tom Brady seguramente sería un desarrollador si hubiera elegido el sitio de trabajo en lugar del gridiron. 

¿Qué hace exactamente un desarrollador? 

Un concepto erróneo común es que un desarrollador es una persona con traje, sentada detrás de una computadora, haciendo números. Si bien esto puede ser cierto, los desarrolladores vienen en muchas formas y tamaños diferentes. Además, hay desarrolladores en varias categorías de bienes raíces, como proyectos unifamiliares, multifamiliares, comerciales e industriales. 

También operan a diferentes escalas, desde unos pocos giros por año hasta el desarrollo de rascacielos que tardan casi una década en completarse. 

Al igual que los bienes raíces, los desarrolladores son un espectro, pero todos comparten responsabilidades similares. 

La Visión y la Planificación 

Un desarrollador comienza con una visión. 

Conceptualizan lo que quieren crear y planifican meticulosamente. 

Por ejemplo, mi visión es desarrollar viviendas unifamiliares a escala en los mercados en crecimiento de Florida. Mi estrategia es hacer el desarrollo internamente para que podamos reducir costos y mantener el control sobre las actividades del sitio de trabajo. 

La investigación de mercado consiste en investigar las tendencias del mercado, las tarifas de alquiler y los precios de venta de diferentes propiedades. Los desarrolladores necesitan comprender el mercado de propiedades multifamiliares, residenciales, comerciales o cualquier otro tipo de propiedad que planean desarrollar. 

Estudio de factibilidad: Este paso es crucial para determinar si vale la pena continuar con el proyecto. Los developeres analizan los costes frente a los rendimientos potenciales, teniendo en cuenta diversas estrategias, como la refinanciación, el alquiler o la venta. 

En mi caso, yo mismo realizo la investigación de mercado utilizando la tecnología para crear informes completos de análisis de mercado, que luego comparo para tomar decisiones sobre dónde construiremos a continuación. 

A menudo, los desarrolladores tienen equipos que hacen esta investigación por ellos, pero en última instancia, el desarrollador decide dónde empezar a construir. 

Property Acquisition

Adquisición de Propiedades 

Encontrar la propiedad correcta: 

Los desarrolladores seleccionan propiedades que se ajustan a su visión, lo que implica examinar activamente diferentes propiedades dentro de un mercado, a veces con un equipo dedicado a presentar datos y recomendaciones. Luego, los desarrolladores tienen que negociar de manera efectiva para obtener la propiedad que desean a un precio que haga que el proyecto sea factible. 

Diligencia debida: Antes de comprar, los desarrolladores realizan inspecciones y estudios exhaustivos para garantizar que el terreno sea adecuado, incluida la verificación de las leyes de zonificación, los impactos ambientales y cualquier restricción. 

Utilizo un equipo en este paso. Para nosotros, se trata más bien de encontrar una zona en la que podamos construir viviendas a escala. Una vez que identificamos las propiedades, mi equipo realiza la debida diligencia fuera del sitio para verificar la zonificación, ambiental y legal, y mi equipo en el sitio revisará minuciosamente el terreno en sí, anotando la vegetación, la calidad del suelo y otros problemas que pueden afectar la construcción. A menudo visito la zona para observar la demografía, a menudo preguntándome: 

• ¿Quién vive allí? 

• ¿Dónde compran (comestibles, ocio, etcétera)? 

• ¿Dónde trabajan? 

Financiación del proyecto 

Recaudación de capital: Los desarrolladores se destacan en la recaudación de fondos, a menudo necesitando un capital significativo. Se conectan con los inversores, venden su visión y negocian con los prestamistas para asegurar términos de préstamo favorables. Si bien todavía estoy perfeccionando mis habilidades en esta área, estoy construyendo activamente mi red, discutiendo mis proyectos y buscando financiación. 

Conozco a muchos desarrolladores cuyo trabajo principal es financiar el proyecto. Son expertos en ventas que saben poco sobre el proceso de desarrollo físico, pero pueden recaudar grandes cantidades de capital a través de sus conocimientos inmobiliarios y habilidades de persuasión. 

Proceso de desarrollo 

Diseño y aprobación: Los desarrolladores trabajan con arquitectos e ingenieros para diseñar el proyecto y obtener las aprobaciones necesarias de las autoridades de la ciudad. Este proceso puede llevar mucho tiempo y requiere coordinación con varios profesionales. Un ejemplo para nuestros proyectos sería: 

• Ingenieros (Civiles, Mecánicos) 

• Planificador Urbano 

• Departamento de Construcción de la Ciudad 

• Arquitectos (Edificación, Paisajismo) 

Pre-Construcción: Esta fase incluye la obtención de permisos y la finalización del financiamiento para pagar a los contratistas y comenzar el trabajo en el sitio. 

Gestión de la construcción: Dependiendo de la escala del proyecto, los desarrolladores pueden ser prácticos o delegar ampliamente. Me enfoco en coordinar sistemas y un equipo de gerentes de proyectos, superintendentes y contratistas, aprovechando la tecnología para garantizar que todo funcione sin problemas. Dada la escala de nuestros proyectos, no es práctico para mí visitar todos los sitios, por lo que confío en gran medida en mi equipo para documentar y administrar el proceso. 

Cuando empezamos, yo era más un GC que un desarrollador. Como solo teníamos un puñado de casas, conducía a los sitios todos los días y me aseguraba de que mis equipos estuvieran trabajando.