Semana 11: Desmitificando la Tasa de Capitalización

Esto me tuvo confundido por un tiempo.

Sección condensada sobre un tema que me confundió por un tiempo. Sin tope. 

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Esta edición cuenta con las siguientes secciones:

Valor agregado: desacreditar la tasa de capitalización

¡Disfruta!

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Valor agregado: desacreditar la tasa de capitalización 

Érase una vez, me senté a tomar un café con un inversionista, tratando de convencerlo de que hiciera un acuerdo de deuda conjunta con nosotros. La reunión fue bien, y mientras discutíamos el acuerdo, le di mucha información útil, como cómo financiaríamos el proyecto, el costo del proyecto y lo que podía esperar del acuerdo. Luego, preguntó: "¿Cuál es la tasa de capitalización para este tipo de acuerdos?" Me quedé helado. Había oído hablar de la tasa de capitalización y fingía que sabía a qué se refería, pero en el fondo, sabía que todavía había confusión interna sobre lo que significaba. Entonces respondí "8%" en un tono inseguro. Al final, este inversor no nos prestó su dinero. No sé si esa fue la razón, pero estoy seguro de que no estaría de más darle una respuesta mejor y más segura sobre la tasa de capitalización. 

Érase una vez hace solo unos meses. Incluso con toda mi experiencia en la construcción y los bienes raíces, la tasa de capitalización no formaba parte de la jerga que usábamos en nuestras ofertas diarias. Hasta este momento, hemos realizado principalmente operaciones residenciales, en las que nuestra métrica más importante es el retorno de la inversión: retorno de la inversión, no tasa de capitalización. A medida que nos volvemos más sofisticados en nuestros acuerdos y buscamos recaudar más capital, agregar jerga a nuestro vocabulario de inversión para presentarnos a todo tipo de inversores y proporcionar más información sobre nuestros acuerdos se vuelve esencial. Recaudar dinero es un proceso de ventas. Está vendiendo su producto de inversión y, en ventas, desea estar equipado para manejar todas las inquietudes de su cliente, lo que significa hablar su idioma, incluso si es irrelevante para el trato. 

Después de mi experiencia con el inversor, me sentí avergonzado y me puse al día sobre lo que es la tasa de capitalización. Quiero escribir sobre eso hoy para que si te ves atrapado en una situación similar, te ahorres la confusión y la vergüenza potencial de no saberlo. 

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No una, sino dos tasas 

En realidad, hay dos tipos de tasas de capitalización. La más común es la tasa de capitalización que obtiene dividiendo su ingreso operativo neto por el valor de la propiedad. Esta tasa de capitalización le da una buena idea del rendimiento de la propiedad en relación con su precio. Por otro lado, la tasa de capitalización bursátil es un reflejo general de las condiciones del mercado. Estaba confundido porque pensaba que ambos eran lo mismo, pero no lo eran. Permítanme desglosar cada uno de ellos. 

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Tasa de capitalización 

La tasa de capitalización, o tasa de capitalización, es una métrica que utilizan los inversores inmobiliarios para evaluar el rendimiento de la inversión de una propiedad. Para calcularlo, se divide el Ingreso Neto de Explotación (NOI) de la propiedad por su valor de mercado actual o precio de compra. Este porcentaje revela la tasa anual de rendimiento que un inversionista puede esperar de la propiedad en función de sus ingresos en relación con su valor. 

Aquí hay un vistazo más de cerca: 

1. Ingreso operativo neto (NOI): Este es el ingreso generado por la propiedad después de deducir todos los gastos, como impuestos a la propiedad, costos de mantenimiento, seguros y tarifas de administración de la propiedad, de los ingresos por alquiler.  

2. Valor de la propiedad o precio de compra: El valor de mercado actual de la propiedad o el precio al que se adquirió. Este valor representa la inversión inicial en la propiedad. 

Como regla general, cuanto mayor sea la tasa de capitalización, mayor será el retorno de la inversión. Una tasa de capitalización regular "buena" estará por encima del 8% dependiendo del mercado y del tipo de inversión. 

¿Qué hay del ROI? 

Una cosa que siempre me confundió fue la diferencia entre la tasa de capitalización y el retorno de la inversión. A la hora de hacer negocios, siempre consideramos que el ROI es la métrica más importante. La diferencia crucial es la siguiente: la tasa de capitalización evalúa la propiedad en función del precio de compra, mientras que el ROI evalúa la propiedad en función de su inversión. Aquí están las fórmulas para ambos

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Tasa de capitalización del mercado

A diferencia de la tasa de capitalización, que se refiere a una propiedad individual, la tasa de capitalización de mercado se centra en las condiciones del mercado en las que se encuentra la propiedad. Es algo así como un indicador de lo que otros inversores en ese mercado están dispuestos a aceptar como tasa de capitalización en ese momento. Esta métrica se utiliza más en el sector inmobiliario comercial y multifamiliar que en el sector inmobiliario residencial, donde la tasa de capitalización o NOI se utiliza con más frecuencia.

Así es como funciona: