Semana 6: Porque Deberias Invertir en Bienes Raices en el 2024

Especificamente viviendas asequibles

Pasé la semana pasada en un evento financiero con varios oradores que van desde Ray Dalio hasta Mike Pompeo (el ex secretario de Estado). Fue una semana maravillosa para aprender sobre los diversos tipos de inversiones y cómo funcionan. También me abrió los ojos al panorama geopolítico actual, lo que está sucediendo en China, Rusia y Oriente Medio, y cómo nos afecta económicamente. Aprendí mucho en este viaje, pero lo más importante es que consolidó mi posición en el sector inmobiliario. Específicamente, el tipo en el que estamos involucrados en la construcción de viviendas asequibles para alquilar. Más adelante hablaremos de ello.

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Esta edición cuenta con las siguientes secciones:

Aprendizaje: Principios, Cómo funciona la máquina económica por Ray Dalio

Valor agregado: Viviendas asequibles como inversión

Cosas interesantes: Tweets

Otras cosas: Caracteres de Acristo Engine

¡Disfrutalo!

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Learning:

Principios por Ray Dalio

"Principios" de Ray Dalio es una guía que describe las filosofías y estrategias centrales que Dalio ha empleado para lograr un éxito notable tanto en su vida profesional como fundador de Bridgewater Associates, uno de los fondos de cobertura más importantes del mundo, como en su vida personal.

El libro se centra en la historia personal de Dalio y la base de su enfoque de la vida y el trabajo, los principios de vida que han guiado sus decisiones personales y profesionales, y los principios de gestión que han dado forma a la cultura y el enfoque distintivos de Bridgewater hacia los negocios.

Una creencia central en el libro es que los negocios y la vida pueden sistematizarse en reglas y entenderse como máquinas. A lo largo del libro, Dalio ofrece ideas sobre cómo pensar críticamente, tomar mejores decisiones y abordar los desafíos con una mentalidad clara y estratégica. El libro anima a los lectores a reflexionar sobre sus principios, adoptar una mentalidad de crecimiento y construir una cultura de valores compartidos y una búsqueda decidida de objetivos. Es un recurso valioso para cualquiera que busque llevar una vida más práctica y basada en principios.

A continuación se muestra un excelente video sobre cómo funciona la economía. No puedo creer que sea gratis. Por favor, compruébalo:

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Curso de Suscripción Residencial: Cómo Encontrar y Analizar Ofertas 

En unas semanas, voy a hacer un taller de un día en el que profundizo en nuestro proceso de análisis de suelo residencial. Un viejo dicho en esta industria es: "Ganas dinero en bienes raíces cuando compras". Esta clase te dará las herramientas para "ganar dinero cuando compres".

En este taller, repasaré:

Cómo identificar la tierra

¿Cómo decidimos si podemos ganar dinero en un mercado?

¿Qué determina si compraremos un terreno?

Cómo analizamos el acuerdo

Cómo estimamos nuestros costos

• Tierra

• Materiales

• Trabajo

• Financiación

Esta clase vendrá con acceso gratuito por un año a nuestra herramienta de suscripción, Acristo Engine, que lo ayudará a suscribir acuerdos de manera rápida y precisa (valor de $ 100). Ofrezco esta clase con un gran descuento para mis suscriptores. Sería una tontería no aceptar la oferta.

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Agregando Valor

La vivienda asequible como inversión

Como dije antes, estuve en una conferencia financiera con algunas de las mentes financieras más brillantes del mundo la semana pasada. Una de las cosas que aprendimos la semana pasada es que una de las formas de mitigar el riesgo es tener entre 8 y 12 inversiones no correlacionadas. Muchos creen que la diversificación se produce cuando tienen una cartera de acciones en diferentes empresas. Incorrecto, todas estas acciones están correlacionadas. Muchos datos sugieren que todas las acciones en el mercado de valores suben o bajan dependiendo de la economía. La diversificación adecuada se produce cuando se invierte en clases de activos completamente diferentes, inversiones no correlacionadas. Un ejemplo de esto es invertir en algunas acciones, idealmente fondos indexados como el S&P500, algunos bonos, algo de oro, algunas inversiones alternativas como capital privado y algunos bienes raíces.

Hoy, quiero discutir cómo y por qué debería agregar bienes raíces a su cartera. En concreto, la vivienda asequible.

1. Alta demanda: 

Las tasas de interés han subido en el último año, lo que ha ralentizado un poco el mercado de la vivienda. Todavía hay mucha demanda, pero la asequibilidad es el problema. En cuanto a los alquileres, hay una escasez de inventario en Estados Unidos, y muchos necesitan una casa. Según la Coalición Nacional de Viviendas para Personas de Bajos Ingresos, el país se enfrenta a una escasez de 7,3 millones de viviendas de alquiler asequibles, lo que significa que sólo hay 33 viviendas asequibles y disponibles por cada 100 hogares de ingresos extremadamente bajos.  

Por otro lado, los compradores potenciales de viviendas se enfrentan a un problema similar. El mercado inmobiliario en general en los EE. UU. está experimentando una importante escasez de inventario, que se espera que continúe en 2024. Esta escasez no se limita a las viviendas asequibles. Aun así, afecta a todo el mercado, lo que supone un reto para los compradores. La escasez es el resultado de años de construcción insuficiente, agravada por la pandemia, que ha provocado interrupciones en la cadena de suministro, escasez de mano de obra y aumento de los costos de los materiales, lo que dificulta la construcción de nuevas viviendas.  

En general, la demanda de viviendas asequibles es perennemente alta, impulsada por la necesidad cada vez mayor de espacios habitables económicos. Esta demanda constante se traduce en tasas de desocupación más bajas e ingresos por alquiler más consistentes para los propietarios, lo que lo hace atractivo para aquellos que buscan asegurar un flujo de caja constante. La demanda de la nueva generación y de aquellos que buscan reducir el tamaño a una casa más pequeña también es alta, lo que brinda una excelente oportunidad para que las personas construyan y vendan casas.  

2. Potencial de apreciación debido a las tasas:  

Las tasas de interés y los precios de las viviendas están correlacionados negativamente. Cuando uno sube, el otro baja. Lo interesante del último año es que, aunque las tasas han subido, los precios se han mantenido estables en áreas con alto crecimiento y demanda, como los mercados de Florida y Texas. Las personas que poseen casas allí no están dispuestas a venderlas por dos razones.  

1. Les gusta tener propiedades/vivir allí.  

2. Aseguraron sus préstamos a tasas más bajas. Si vendían, tendrían que encontrar otra casa y obtener un nuevo préstamo a una tasa dos veces más alta que antes.  

La demanda de vivienda no va a ninguna parte en estos mercados. Además, se cree que las tasas bajarán el próximo año. Realtor.com pronósticos sugieren que las tasas hipotecarias promedio podrían rondar el 6,8% para 2024, con una posible disminución al 6,5% para fin de año, una modesta mejora con respecto a las tasas más altas observadas anteriormente. Creo que esto conducirá a un aluvión de personas que intentarán asegurar estas tarifas más bajas, lo que hará que los precios suban en los próximos años. A medida que las ciudades se expanden y regeneran, los vecindarios asequibles a menudo experimentan un crecimiento considerable en el valor de las propiedades, lo que brinda a los inversores una excelente oportunidad para obtener ganancias de capital.  

Redfin escribió un excelente artículo sobre la próxima situación de la vivienda aquí. 

3. Ventajas fiscales: 

Invertir en bienes raíces también tiene el potencial de reducir sus impuestos. En 2022, pagué $0 en impuestos a pesar de ganar casi un millón de dólares. Aproveché un incentivo fiscal llamado depreciación adicional para hacer esto. La depreciación adicional es una estrategia fiscal que permite a las empresas deducir inmediatamente una parte considerable del precio de compra de los activos elegibles en lugar de capitalizar y depreciar esos activos a lo largo del tiempo. La depreciación adicional se suspendió en 2023, pero la Cámara de Representantes aprobó recientemente la Ley de Alivio Fiscal para Familias y Trabajadores Estadounidenses de 2024, que incluye el restablecimiento de la depreciación adicional del 100% para las propiedades puestas en servicio entre 2023 y 2025. Esto es muy importante para los inversores inmobiliarios.  

Incluso sin la depreciación adicional, los inversionistas aún pueden beneficiarse de la depreciación regular, que ofrece un beneficio fiscal para los propietarios de propiedades de alquiler, incluidos los de viviendas asequibles, al permitirles deducir el desgaste de la propiedad durante 27.5 años, según las pautas del IRS. Basada en el costo de la propiedad menos el valor de la tierra, esta deducción no afecta el flujo de caja, pero reduce los ingresos imponibles, lo que aumenta la rentabilidad.  

Consideremos un ejemplo hipotético de una propiedad residencial de alquiler de $250,000 para ilustrar cómo podría funcionar la depreciación en bienes raíces:  

Asignación del precio de compra: Supongamos que el precio de compra de $250,000 se asigna de la siguiente manera: 

• Terreno: $50,000 (no depreciable) 

• Edificio (Propiedad Residencial): $200,000 

Depreciación sin bonificación: Por lo general, la propiedad residencial de alquiler se deprecia durante 27.5 años. Sin la amortización bonificada, la depreciación anual en línea recta sería: 

• $200,000/mes 27.5 años = $7,272 por año 

Con depreciación adicional del 100%: Si la propiedad califica para una depreciación adicional del 100% (suponiendo que se ponga en servicio antes del final del período de eliminación gradual de la depreciación adicional), podría deducir la totalidad de los $200,000 en el primer año de servicio en lugar de repartirlos en 27.5 años.  

Impacto fiscal: La deducción inmediata de $200,000 podría reducir significativamente los ingresos imponibles del año. Por ejemplo, si el propietario se encuentra en una categoría impositiva del 24%, esta deducción podría resultar en ahorros fiscales de: 

• $200,000 * 24% = $48,000 4. Accessible Entry Point:

4. Punto de entrada accesible:

Una de las razones más convincentes para invertir en bienes raíces asequibles es la barrera de entrada más baja. En comparación con las casas de alta gama, las viviendas asequibles requieren menos capital por adelantado, lo que las convierte en una inversión alcanzable para aquellos que recién comienzan o buscan expandir su cartera sin exceder sus recursos financieros.

La triste verdad es que se necesita capital para invertir, normalmente mucho. La semana pasada, aprendimos sobre la inversión en capital privado y los rendimientos que proporciona. El problema es que el punto de entrada para estos fondos suele ser de millones de dólares para poner un pie en la puerta, lo cual es inalcanzable para el 99% de la población.

Afortunadamente, los bienes raíces asequibles en los mercados correctos pueden brindarle rendimientos como el capital privado, y puede invertir a un precio mucho más bajo con más libertad.

En mi firma, Ordoñez Construction. Construimos viviendas asequibles con potencial de crecimiento en los submercados de Florida. Construimos principalmente para nosotros mismos utilizando nuestro sistema probado. Durante el último año, hemos ofrecido oportunidades limitadas para que los inversores participen en nuestros proyectos construyendo viviendas para ellos o invirtiendo pasivamente.  

Para el servicio de construcción, utilizamos nuestros sistemas existentes para construir viviendas para inversores. El inversor nos paga una cuota, y nosotros nos encargamos de todo, desde la búsqueda del terreno hasta la venta o alquiler de la vivienda para ellos. Es realmente un servicio de guante blanco.  

Para los inversores pasivos, ofrecemos una rentabilidad anual del 8-12% sobre su dinero. Tenemos cientos de proyectos que necesitan financiamiento en toda la Florida, donde construimos viviendas asequibles y podemos ofrecer rendimientos significativos para los inversionistas. A día de hoy, no hemos perdido ningún capital de inversores, siempre aportando rendimientos para ellos.  

A finales de esta semana, enviaré nuestras oportunidades de inversión actuales a los suscriptores para que puedan postularse para trabajar con nosotros este año. Las plazas son limitadas, así que asegúrate de suscribirte para obtener el primer acceso.