La diferencia entre el desarrollo residencial y el comercial
En el pasado, nos hemos centrado en viviendas residenciales construidas para alquilar, pero en los últimos dos años nos hemos sumergido en algunos proyectos comerciales. Son una gran experiencia de aprendizaje.
El concepto de estos proyectos comerciales es el mismo que el de las viviendas residenciales: (1) Encontrar el terreno; (2) financiar el proyecto; (3) construir la estructura; y (4) salir del trato. La principal diferencia es que para los acuerdos comerciales, cada uno de estos hitos requiere un poco más de sudor. Déjame explicarte.
En primer lugar, es importante saber que los requisitos de cada proyecto son totalmente subjetivos para el departamento de construcción en el que se encuentre. No habrá dos ciudades iguales. Sin embargo, destacaré algunas de las diferencias que encontramos en el camino.
(1) Encontrar la tierra
Residencial
Para terrenos residenciales, compramos lotes de relleno1 o lotes residenciales más grandes para subdividir y construir casas. En el caso de los lotes de relleno, el proceso es sencillo porque los propietarios no suelen ser sofisticados y están contentos de obtener beneficios de la tierra que heredaron o compraron a precio de ganga. En primer lugar, utilizamos un software de mapeo (Acristo Engine) para determinar las posibles parcelas. Luego, nos ponemos en contacto con el dueño de la propiedad, negociamos el precio y cerramos dentro de los treinta días. Pan comido. En el caso de los lotes más grandes, es más probable que la tierra pertenezca a una corporación o a un inversionista sofisticado en lugar de a una persona típica que ha heredado la tierra. Esto significa que, por lo general, debemos pasar por su corredor, que es más hábil en la negociación. El proceso puede ser más largo y complejo, lo que es como comercial.
Comercial
Al igual que los acuerdos residenciales más grandes, es probable que los terrenos comerciales tarden más en explorarse y adquirirse. Además, puede haber obstáculos, como varios propietarios que todos deben estar de acuerdo en vender. La debida diligencia también es más un dolor de cabeza en el lado comercial. Debes asegurarte de que el departamento de construcción apruebe tu proyecto antes de comprar el terreno. Una casa unifamiliar tiene más probabilidades de ser aprobada que un edificio de apartamentos de cuatro pisos con varios restaurantes a su alrededor. Esto
conduce a muchas contingencias en los contratos de tierras comerciales que pueden equivaler a un largo proceso de cierre.
(2) Financiación del proyecto
Residencial
El tipo de financiación que necesitas variará en función del proyecto. Centrémonos en una construcción unifamiliar de relleno. La forma en que lo financiamos es recaudando fondos privados para comprar el terreno (que no debe ser más de $ 100k), sacando un fondo de construcción para el proyecto y financiando el resto del trato de nuestro propio bolsillo. Una vez más, bastante simple porque la construcción es muy intensiva en capital y $ 100k no es tan difícil de recaudar en el gran esquema de las cosas.
Comercial
Los proyectos comerciales tienden a ser más intensivos en capital. Comparemos una casa unifamiliar donde el costo total del proyecto podría ser de $ 300k y uno de nuestros edificios de apartamentos de doce unidades que costaron alrededor de $ 2.5 millones para construir. La cantidad de dinero que necesitamos recaudar para los apartamentos es ocho veces mayor que la que necesitamos para la casa. Para recaudar más dinero privado, necesitas conocer a personas que puedan financiar este tipo de acuerdos, si no conoces a más personas, necesitas establecer contactos. Los prestamistas observarán el acuerdo más de cerca. A menudo requerirán una prueba de los fondos necesarios para el proyecto en su cuenta bancaria, lo que sin duda dificulta el inicio.
(3) Construcción de la estructura
Residencial
He escrito extensamente sobre este tema en el pasado. Construir una casa unifamiliar es un proceso de enjuague y repetición porque está construyendo los mismos modelos repetidamente. El proceso de permisos es fácil, especialmente después de haber construido casas. Utilizará los mismos materiales, el mismo equipo de diseño y los mismos subcontratistas si el proyecto se encuentra en la misma área.
Comercial
Piense en proyectos comerciales como una casa personalizada. Cada proyecto es diferente. Para empezar, el proceso de permisos puede ser un proceso largo que se asemeja a un partido de tenis a tres bandas entre usted, el departamento de construcción y su equipo de diseño. Envías tus documentos al departamento de construcción, te piden correcciones y el equipo de diseño las hace. El proceso está presente en la construcción residencial, pero el comercial requiere muchos más mítines para ganar el partido (aprobación de permisos). Un vistazo rápido a los códigos de construcción residencial frente a los comerciales es suficiente para ver cuánto más exigente es la construcción comercial. Los proyectos comerciales tienen más requisitos en áreas como estacionamiento, drenaje, seguridad contra incendios y accesibilidad. La construcción residencial es como un torneo de tenis amateur, lo comercial es un Grand Slam.
(4) Salir del proyecto
Residencial
Tienes dos opciones, refinanciar y alquilar o vender. Mi teléfono está lleno de corredores hipotecarios que están dispuestos a ofrecerme el mejor préstamo de "tasa fija a treinta años", estos préstamos son todos similares y puedes obtener uno si investigas lo suficiente. Puede encontrar inquilinos con bastante rapidez si la casa se encuentra en una ubicación deseable y también puede administrar la propiedad usted mismo si su corazón así lo desea. Vender la casa es una transacción simple para un propietario o un inversionista. Treinta días se cierran con un período de inspección de diez días y un depósito de depósito en garantía del uno por ciento. Puede que esté exagerando el nivel de dificultad, pero quiero enfatizar que es más sencillo.
Comercial
Hay algunos factores que debes tener en cuenta a la hora de salir de un acuerdo comercial. Al igual que en el residencial, tiene la opción de alquilar la propiedad o venderla. Para el primero, es muy probable que NECESITE un administrador de propiedades. Es difícil autogestionar las propiedades comerciales. A menudo hay muchos inquilinos. La administración de la propiedad es un negocio. El refinanciamiento de proyectos comerciales presenta los mismos desafíos que están en juego cuando se busca financiamiento para la construcción. En este caso, los bancos querrán mirar el NOI2 de la propiedad antes de prestar en ella. En general, es solo más capital en juego
Conclusión
En general, el desarrollo comercial es más complejo y más intensivo en capital que su contraparte residencial. Es un proceso más largo que plantea sus propias dificultades en
el proceso previo al desarrollo. Eso no quiere decir que el desarrollo residencial no tenga sus propios obstáculos, pero esos obstáculos son más simples y previsibles. Puede que parezca un poco parcial porque mi experiencia es en residencial. Cuando vuelva a leer esto dentro de unos años, puede que tenga una opinión completamente diferente. Sin embargo, en el momento de escribir este artículo, es importante adquirir experiencia en el desarrollo inmobiliario con personas que sepan lo que están haciendo antes de lanzarse de cabeza a la construcción comercial. Muchas personas pueden sobrevivir a un acuerdo residencial que sale mal. Pocos pueden sobrevivir a uno comercial más grande.
Los lotes de relleno son parcelas de tierra en un área desarrollada. Las parcelas suelen estar subdivididas, lo que facilita la obtención de permisos y la construcción en ellas.
El NOI se refiere a los ingresos operativos netos. Los ingresos generados después de todos los gastos operativos.