Semana 4: Exploración Extensiva: Evaluación de un Proyecto de Rehabilitación Residencial

Cómo determinar si realmente vale la pena "reformar" esa casa

La rehabilitación, el valor agregado, la inversión o como quieras llamarlo se refiere a adquirir una propiedad, agregarle valor y mantenerla para obtener flujo de efectivo o venderla por dinero en efectivo. He escrito sobre este proceso aquí antes. Hoy, quiero profundizar y pasar por mi proceso para decidir si es un buen acuerdo que me hará ganar dinero o si es un trato que no es financieramente viable, y debería omitirlo.

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Uso de la tecnología para ayudar

Cuando comencé, usaba una hoja de cálculo para suscribir mis acuerdos, a menudo me olvidaba de agregar diferentes costos y estaba desorganizado en mis cálculos. Lo que resultó fueron imprecisiones en mis números que me llevaron a perder dinero y no maximizar mis ganancias. Tampoco pude recaudar dinero de manera muy efectiva porque necesitaba tener números precisos para mis inversores que pudiera presentar. Creamos un software interno para ayudar a mi equipo, y yo suscribo con mayor precisión. Después de algunos años de experiencia en la suscripción de acuerdos, finalmente decidí llevar ese software al público para que pudieran aprender a suscribir acuerdos. A lo largo de esta inmersión profunda, usaré este software para ayudarme a suscribir mi acuerdo.

Quiero ilustrar este blog como una historia en la que exploro una nueva área en la que potencialmente queremos rehabilitar una casa. Miro mi computadora y pienso en todos sus costos y en cómo ganaré dinero con ella. El viaje comienza...

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Información de la propiedad

Lo primero que hago es recopilar información sobre la propiedad que impactará en sus finanzas:

Ventas y alquileres comparables en el mercado

• Descripción: Analizo los precios recientes de venta y alquiler de propiedades comparables en el área para estimar el precio potencial de venta o alquiler de la propiedad invertida.

• Objetivo: Para asegurar lo que podemos obtener en el mercado, confirmo que las comparaciones están dentro del 10% de mi precio de listado planificado para ventas o alquileres, mostrando una tendencia constante o creciente en los últimos 6-12 meses.

Ingreso familiar promedio

• Descripción: Esta métrica da una idea de la situación económica de la comunidad. Los ingresos promedio más altos indican que los residentes pueden permitirse viviendas o alquileres de mayor precio.

• Objetivo: Busco áreas donde el ingreso familiar promedio sea al menos 3 veces el costo anual de la vivienda (alquiler o hipoteca).

Vacantes

• Descripción: La tasa de desocupación en un área muestra el porcentaje de propiedades desocupadas. Una tasa de vacantes alta puede ser una señal de alerta, lo que indica una baja demanda u otros problemas, mientras que una tasa baja puede sugerir un mercado saludable y activo.

• Objetivo: Busco tasas de desocupación entre el 2% y el 7%. Las tarifas más bajas indican un mercado caliente, que puede hacer subir los precios, mientras que las tasas más altas sugieren una menor demanda.

Inventario

• Descripción: Se refiere al número de propiedades disponibles para la venta en el mercado. Un inventario bajo puede conducir a una mayor demanda y precios potencialmente más altos, lo cual es mejor para voltear. El aumento del inventario significa más competencia y precios más bajos.

• Objetivo: Un suministro de inventario de 3 a 6 meses se considera equilibrado. Menos de tres meses de suministro podría indicar un mercado de vendedores, potencialmente beneficioso para los flippers, mientras que más de seis meses podría significar un mercado de compradores, lo que dificultaría la venta.

Días activos comparables en promedios de mercado para ventas y alquileres

• Descripción: Esta métrica muestra cuánto tiempo permanecen en el mercado propiedades como my target flip antes de venderlas o alquilarlas. Es un indicador de la liquidez y la demanda del mercado.

• Objetivo: Me gusta ver un DOM de 30-60 días (unos 2 meses). Todo lo que supere los 90 días (alrededor de 3 meses) sugiere una menor demanda de vivienda en esa área, lo que comúnmente sucede con las casas de mayor precio.

Impulsores económicos

• Descripción: Miro dónde trabaja la gente de la zona. Las regiones con una mezcla de industrias y empleadores prominentes (grandes empresas) tienden a ser más resilientes económicamente, lo que es beneficioso para las inversiones inmobiliarias.

• Objetivo: No hay "números objetivo" específicos para los motores económicos, pero mi objetivo es invertir en áreas con diversos sectores laborales (salud, educación, tecnología, etc.) y empresas o instituciones establecidas que ofrezcan empleo estable. Por ejemplo, nos dirigimos a áreas que tienen hospitales o almacenes de Amazon cerca.

Escribo la información de mi propiedad en el motor de Acristo y reviso otros recursos para confirmar que la propiedad es una buena opción.

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Compra de Propiedades

A continuación, contabilizo los gastos de adquisición de la propiedad.

Costo de la propiedad

• Descripción: El precio de compra de la propiedad antes de renovaciones o reparaciones. Obtener un buen trato en la propiedad es crucial para garantizar el espacio para obtener ganancias después de todos los gastos.

• Objetivo: Quiero comprar propiedades a un precio que esté por debajo del valor actual de mercado, a menudo sugerido como el 70% del ARV menos el costo de las reparaciones (conocido como la regla del 70%).

Costos de cierre

• Descripción: Son los gastos de transferencia de la propiedad de un inmueble. Incluyen búsquedas de títulos, honorarios de abogados, impuestos a la propiedad, tarifas de depósito en garantía y más.

• Objetivo: Los costos de cierre pueden variar ampliamente según la ubicación y el tipo de propiedad, pero generalmente oscilan entre el 2% y el 5% del precio de compra para el comprador.

NOTE

El análisis completo está en un PDF a continuación para mis suscriptores de pago. Puedes suscribirte aquí:

Por otro lado, la evaluación de ofertas es un proceso que requiere práctica y atención al detalle. Por esto, creé el Motor Acristo, un software para ayudar a los desarrolladores inmobiliarios a llevar sus proyectos de 0 a 1. Aunque todavía es un prototipo, quiero hacer el motor accesible a mis suscriptores para que puedan probarlo y proporcionar retroalimentación. Puedes probarlo gratis aquí.

• Esto es lo que puedes esperar recibir:

• Acceso al calculador para tres cálculos.

• Datos de la Propiedad (próximamente)

• Datos Comparativos (próximamente)

• Cálculos Automáticos de Costos de Materiales y Mano de Obra Local (próximamente, estoy muy emocionado por esto)

• Chat habilitado por IA para preguntas de construcción que te ayudará a avanzar con tus proyectos.

• Servicio al Cliente Excepcional.

Además, voy a dar una clase de evaluación el domingo, 3 de marzo, al mediodía (12 PM ET), que incluye un acceso gratuito de un año al Motor Acristo. Enseñaré a las personas cómo hacer todo lo que está en este blog de una manera más profunda y proporcionaré ejemplos. Los suscriptores obtienen $100 de descuento del precio total a través de este enlace.

Aquí hay un enlace para inscribirse